2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？若提前还款该怎么办？

2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？若提前还款该怎么办？

最佳答案 53678位专家为你答疑解惑

“ 等额本息 ”和“ 等额本金 ”

第一、等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。也就是信贷员所说的月供保持不变。等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。也就是说每个月归还的本金金额保持不变，但月供金额一开始要比等额本息方式高，随后逐月递减。

第二、等额本息和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式。

如果提前还款的话，肯定要选等额本金

等额本息和等额本金的最重要的一个区别是，你在贷款期限内是否考虑提前还款。如果提前还款的话，肯定要选等额本金。因为等额本金的意思就是每个月还银行的本金一样，但是利息递减。也就是说，第一个月还款以后，第二个月的还款本金依然不变，但是利息的计算方式会是总贷款减去第一个月的还款本金以后，重新计算的利息。这样你如果考虑提前还贷款的话，你不会多交银行利息。但是，在等额本息还款方式下，如果提前还款的话，由于等额本息是每个月还银行款数额相同，但是利息是倒三角方式呈现，也就是说，在前期还款的月份中，大部分都是利息，本金很少。如果提前还款，基本上全还的是利息。比如：你贷款10万元，已经还款5年了，到银行一看，还欠银行7万，你就会很恼火，还了5年了才还了3万？对，就是3万，因为你前期还的本金少，基本上还的全是利息。所以考虑提前还款的话，就选择等额本金还款方式。

为什么要选“等额本息”？

从投资的角度看：等额本息的还款方式要优于等额本金，任何时候都应该优先选择等额本息。

买房的过程中，即使手头资金比较充足，如果按照贷款政策和借款人的资质，按揭贷款可以贷足成数，则应该静可能贷足，而不是支付更高比例的首付。

这是因为，更高的贷款成数可以让我们买进总价更高、面积更多的房子，就算因为现金流不足，不愿意买入太多的面积，我们手头的资金通常也都比较容易就可以获得高于按揭贷款利率的低风险稳定回报。而且按揭贷款是可以提前归还部分或全部贷款本金的，哪怕将来手头资金没有别的去处，也具备提前还款的灵活性，这么做进可攻退可守。

2019年的中国依然处于M2高起的负利率时代，什么是负利率呢？举例而言，今天你存了100块钱到银行，银行答应给你的利息是3%，明天银行连本带息给你103块钱，但是基于5%的实际通货膨胀率，明天105块钱的购买力才相当于今天100块钱的购买力。也就是说虽然你从票面上获得了103块钱，但是你从实际购买力上来说，你反而亏掉了2块钱。如果我们再深入的问一个问题：储户把100块钱存入银行后，亏掉的2块钱，去了哪里？因为财务守恒，不会凭空消失，我们在负利率的情况下，存款的债权人亏掉的2块钱，实际上是补贴到到了借款人或者说债务人身上。我们的债务人拿了你的100块钱，作为代价他理应给你的是符合我们实际购买力增长再加上利息补贴的105块钱的购买力，但是实际上他只给到你103块钱的票面，他就收到了2块钱购买力的补贴，所以，要记住一个结论，在一个负利率的时代，债权人补贴债务人，越存钱越穷，越借钱越富，但这也是有一个前提的，就是你的资产必须是安全稳固增长的，才能符合这个模式。

因此，在我们可控增殖性资产前提下，安全可控的增殖性资产基本上就是有好的房子、对的房子。在这样一个前提下，如果我们的还款，在前期还的越少，还的越迟，实际上你是在享受被购买力补贴的那一方。如果我们能够把这样一个负债越远的、越迟的去进行偿还，其实我们享受到补贴是越多的。如果上面讲的比较专业，那么你只要记住结论就好了：就是在负利率时代，我们应该把房贷尽可能多的抛给未来，尽可能多的在前期少还。就是说今天的钱永远比明天的钱更值钱。那我们尽可能的去选择等额本息的方式，压低我们前期的还款的这样一个压力，更多的债务抛给未来。如果你懂了这些，那么究竟是选择多少年期，你也应该有了自己的答案，就是选择你能够选择的最长的年限。

2019年后，房贷该选择等额本金还是等额本息？

我建议使用等额本息还款，而且有条件最好选择三十年。

我们先简单说一下什么是等额本金和等额本息，简单理解，等额本金就是每个月还的本金固定，再加上每个月应还的利息，这种的特点是前期压力较大，后期随着本金的减少，每个月所还的利息也会下降很多。等额本息就是每个月所还的贷款金额固定（本金+利息），开始还款金额大部分是利息，后期大部分是本金。以100万贷款，利率上浮10%为例子，如下图：

对比完特点，下边来解释为什么选择等额本息30年还款对我们有利，总结起来有以下两个原因：

第一，通货膨胀使得你借款的实际利率远低于名义利率。很多人可能觉得，等额本息一开始全部还的是利息，而且30年下来所还款的利息还要比本额等金多20多万，肯定不划算，宁可一开始选择压力大一点，省点利息。这样计算似乎没什么问题，毕竟数据摆在那，但是很多人忽略了一点，那就是通货膨胀。

以物价为例，80年代，大米是0.18元/斤，今年，普通家庭吃的大米大约是3元/斤，质量还未必比80年代的好，也就是30多年的时间，大米价格涨了近17倍，这就是比较直观的通货膨胀，导致通货膨胀最直接的因素就是市场上流通的货币越来越多，网上有一种比较直观计算通胀率的公式：M2增速-GDP的增速，看过数据基本可以看出，如果世界现有的货币体系不改变，通货膨胀是一直存在的，随着时间越长，现在每月还款的5000多元到30年后，要比现在的5000多元要少得多得多，换言之，实际利率要远远低于你借款的名义利率。

第二，选择等额本息可以使得你有更多的流动性资金。上边的表格已经比对过，等额本息在一开始的还款会比等额本金的金额少得多，那么在还款的前几年，你的手头上所留存的流动性资金会充裕很多。流动资金有多重要呢，主要还是投资和应急，如果手头有一定的流动现金，就可以进行进一步的资产配置，可以按一定比例投放在货币基金、ETF、股票等，这些相对于不动产来说能够更快变现，能够更好地为下次投资做准备，而选择等额本金的还款，在还款初期会大大削弱你的资金流动性。

如果你理解了上边的分析，那你很快就能够得出结论，建议不选择提前还款。

这里还要说下关于等额本息提前还款的误区，很多人会认为等额本息提前还款要在前几年，如果过了前几年提前再去提前还款会不划算，因为前边还的大部分是利息，这里给大家举个例子可以证明，银行等额本息的收费是合理的。

还是以100万，年化利率5.39%为例子：

第1个月，本金1000000元，利息为4492元，年化利率=（4492/1000000）*12*100%=5.39%

第49个月（第5年），本金剩余1744421元，利息为4224元，年化利率=（4223.48/938907.34）*12*100%=5.39%

通过上边的比对，你的利率都是5.39%，之所以会产生一开始还的利息比较多的错觉，那是因为你一开始的本金多，借的钱多自然产生的利息多，随着本金每月的减少，你每个月还款所占的利息会降低。

当然，有的人觉得欠银行的钱始终会有负担，想选择提前还款，这种一般是根据每个地方银行不同，规定不一样，具体可以参照贷款时候签订的借款合同，提前跟银行联系进行提前还款。

大白话，捞干货！

如果是真心想买，买好房子，那就的等额本息。

提前还款除非利率大幅飙升，不然不用，要付一定的违约金。

最后说说理财的原则。

关键词：好房子，拖，首套首贷，利率，奉献，原则。

第一，买房子使用信贷的方法，银行不是坏人，澄清几个误区

首先还是那句话，最基本的原则，用好你的首套首贷资格，贷款时间越长越好，能从银行贷多少钱就得多少钱，还款的方式呢，那就是等额本息，首付越低越好，时间越长越好，能30年不要29年，把时间尽量的往后拖，前面还的越少越好，后面还的越多越好，对于年轻人更是应该的。

然后我再说一说我之前别的文章提过的观点，等额本息还钱相当于一种年金制度，也就是说你把你未来要还的钱分成360期，每期还款额度一样，而真正你还的钱是多少呢？

如果你考虑的时间价值，相当于这360的还款，按照一个市场上的市场利率，每期折现到现在的总价值，这个价值一定是远远低于你现在这个时点要掏的房价总价的，这也是为什么我说一定要等额本息还款的原因。

因为时间越远，时间越长，你折到现在的价值越低。实际上你掏的钱更少，这里最关键的变量其实是时间，中国人由于长期的生活在古代那种投资回报率比较低的社会，所以对于时间不敏感。对于欠债非常敏感，而实际上现代社会的经济增长，投资机会是非常多的。

这个市场的平均利率非常高，如果你懂得年金的秘密，那么你就可以省下很多的钱，相信我，大家的时间很值钱，只不过大家意识不到而已。如果你有一点儿会计常识，应该就懂得我说的意思了。

这里说说几个买房子的误区，很多人都这样说，我买了房子相当于一辈子在给银行打工，太不划算了，而且银行的利率算起来都要是房子的一倍还多了。这有什么意思呢？

这种说法纯粹就是无知，首先你能想到的这种首套首贷的机会可能是你一辈子普通人能够享受的唯一机会了，首套首贷，低利率，低首付，一定要把它用好。这种时间特别长率特别低，特别安全，数额还特别大的机会是非常少的，银行永远是嫌贫爱富的，你觉得你非常厉害一大笔钱，在他眼里一文不值。

同时很多人认为，不要背负负债，负债是败家的行为，负债会让你背上非常严重的负担。

我想说不是这样的，如果我们从资产负债表的角度来看，我们国家现在每年的货币供应量超过了9%的增速，这个增速是非常快的，即使你去看社会平均的融资利率也超过了7%，在7%~8之间，这个利率是远远超过你银行贷款利率的。

也就是说你的负债每年都在被稀释，如果你拉开资产负债表，如果负债一直在被稀释，而房价在上涨，那么你的权益就会被凭空的创造出来。大白话就是你凭空的就变富了。

相信我，现在的央行体质有中央银行不断的印钱印债在帮你，是负债帮你违约，你每时每秒都在违约。

很多人都在说如果买了房子不涨怎么办啊，如果说买房子下跌怎么办？我不买房子，把钱放在手里买理财不也很好吗？

这个世界甘蔗没有两头甜，所有的东西都在贬值，你的钱也在贬值，也许房子也会贬值，就看哪个快。同时呢要敢于承担风险，买房子也不是说稳赚不赔，只是相对来说更加稳定，而且它是全资产，如果你有这个准备，如果你敢于接受这个风险，那就去做，如果没有那就不做，就这么简单。

第二，要买到好房子，尽量不要提前还款，除非利率飙升，概率不大。

同时我想说，如果你想要买房子，尽量往区位高的城市买，在大城市买房子就是尽快上车。尽量的多占资源，不要想着大小舒适度，或者说你买去郊区那种非常偏远，但是你感觉非常好看的房子。大城市房子值钱不是在值钱的房子上，而是土地的价值，大家一定要把这个问题想清楚。

如果你有了钱，要不要提前还贷呢？我的建议是一定不要提前还贷，我们的经济增速还非常高，社会上还有各种各样的投资机会，你有一笔钱放在手里。这是非常好的事情，如果提前还贷，你相当于消灭了所有的风险和所有的机会，而且未来是未知的，你也不一定能够完全避得过去。

什么情况下你要提前还款？只有一种情况，那就是利率飙升，比如在这次LPr的转换中，很多网友私信问我到底应不应该转，我说该转就转。转了之后你不能占到很大的便宜，但是你也吃不到多少亏，LPR指的是长期的贷款利率，一个基准利率，一个标尺。

这个利率的核心在于他不是调节的房贷，他是为了调节我们的国民经济，也就是一个整体的利率水平，也就是说包含了做生意，建厂子。平均的贷款利率，而不是你的房贷，你的房贷只是小头，或者说不是主要的考虑原因。

利率大概率来讲是上行还是下行？大概率讲肯定是下行，因为现在我们的经济效率逐步的收敛，我们的增长没有那么快了，社会上的投资机会也没有那么多了，这个时候利率很难是上涨的，一般都要下跌的。

你想想如果借钱弄得很贵，那谁还愿意借钱出来投资呢？所以大概率他是下降的。转成lpr的浮动利率还是比较划算的。

万一出现了非常严重的情况，比如说利率飙升一倍以上，那怎么办呢，那你就提前还款。主动权掌握在你手里，合同上规定的是你可以提前还款，那你就把钱省下了，除此之外，如果利率下行，那你还款其实是不划算的。

第三，理财原则是什么？

最后，很多人反驳我，说什么，如果你存钱存到银行里没有贷款利率高，那你就应该提前还款。

当然如果这些人确实就是这样想的，而且负债给他带来了非常大的心理压力，就是喜欢抠那个一星半点儿的利息，那你就还吧，我无话可说，我们也不再讨论这个问题。

在我的理念里，一定不要全款买房子，全款买房子还不如不买房子，同时理财到底指的是什么呢？

我觉得理财没有别的什么窍门，理财就是要把鸡蛋放在不同的篮子里，规避最严重的风险才能保证你的收益，也就是说你首先要保证的是你不能翻船，不能出现最严重的问题，同时还要保证在这个问题之下能挣到钱，因为未来是未知的，谁也不可能预计未来到底是好还是坏。

有的人说把钱放在手里几十万，不如提前还贷了，心里踏实，我想说的是我们的市场化改革也就是40年，房地产改革也就是20年。

我们都没有经历，一个非常大的经济或者债务周期，那么你把钱放在手里其实好处也是非常多的，一旦出现了紧缩，一旦出现了家里出现了什么情况，一旦出现了机会，你可以立即投资，你可以立即规避风险，你可以立即拿出现金。

要知道，遇到急事儿用现金，这是一件非常重要的事情，而且现在的短期经济周期就是七八年的事情，这20年已经经历了很多的机会，如果你拿到的现钱，你可能很快就翻身了。

而如果遇到急事儿，你手里没有现钱，你这样靠你的房产或者你的信用去变现却是非常难的，因为这个时候往往是大家都需要钱的时候，你没有钱，你想想那是一种什么感受，你再去抵押，再去变现，可能就不是那个利率了。

还是那句话，持有一定的现金，不把鸡蛋放到一个篮子里，等待机会才是最重要的事情。当然，如果很多人你不同意我的看法，你认为还最少的钱，欠最少的债，少欠债你安心，那你就按你的做法做，我没有别的好说的。

结论。选择等额本息肯定是更好的方式，贷款越多越好，时间越长越好，懂得用会计年金的方式来算现在的价值，不要把银行想成坏人，珍惜你的首套首贷资格，可以为你省下大笔的钱。

房贷利率如果大幅上升，那个时候你再提前还贷，但是这个概率不大，LPR是为了调节国民经济的，不是主要为了房子，你有违约的权利，你就占据了主动权。未来大概率利率是会下降的。

理财的原则，一是要在保证安全的情况下，在手里留一些流动性。二是未来一旦出现了好的机会，能够立马拿出现金立即投入，这才是翻身的机会，而不是欠了一点债就心神不宁，不是欠最少的债，还最少的利息，一定要考虑时间。考虑机会。

我们的一辈子很长，我们还没有经过一个完整的周期，就已经经历了很多事情。一定要看准机会，不断投入才能翻身。

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